Con el presente artículo expondremos y analizaremos brevemente cual es el proceso de inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Se trata de un proceso por el que se inscribe/registra en el correspondiente Registro de la Propiedad una finca/bien inmueble que no constaba registrada hasta entonces.

            La falta de inscripción es muy habitual en las fincas rústicas que, sí constan inscritas o registradas en el Catastro, pero no en el Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro de la Propiedad o inmatriculación de la Finca supone dotar a la misma de mayor seguridad ya que al contrario de lo que ocurría hace muchos años, cuando todo el mundo se conocía en cada municipio y por lo tanto sabían quién era el propietario de cada finca, en la actualidad este conocimiento se basa en lo inscrito en el Registro de la Propiedad.

            Con la inscripción en el Registro de la Propiedad, entre otros beneficios, cabe destacar que somos reconocidos oficialmente como propietarios y podemos disponer, entre otros, de nuestros derechos de venta o hipoteca de la finca. En caso contrario, no podría formalizarse un préstamo con garantía hipotecaria sobre la finca por no estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

            Ahora, existen varias vías para la inscripción de una finca, pero la vía más habitual para registrar una finca o inmatricularla es el conocido como expediente de dominio, que se tramita ante notario, siendo un procedimiento relativamente completo que requerirá asistencia de un abogado de confianza, y que procedemos a resumir a continuación:

  • Tal y como hemos indicado el expediente se tramita ante notario, concretamente ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca objeto de inmatriculación (art. 203 de la Ley Hipotecaria).
  • El procedimiento se inicia mediante solicitud por escrito del titular de la finca, el que actualmente es titular de dominio.
  • En la solicitud se deberá hacer constar la descripción de la finca, y se deberán presentar los títulos que acrediten la propiedad (escrituras de compraventa, inscripción en el catastro u otros). En caso de no disponer de ningún título no haberse adquirido por compraventa celebrada verbalmente no será precisa su aportación (art. 282 del Reglamento Hipotecario).
  • También deberá aportarse datos catastrales o de cualquier origen que permitan localizar la finca y parcelas colindantes.

Una vez iniciado el expediente de dominio el notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, y remitirá copia al Registrador de la Propiedad competente para que acredite que la finca no consta inscrita en el Registro de la Propiedad.

            El Registrador antes de emitir el certificado anterior deberá comprobar la descripción de la finca, su falta de inscripción, así como la ausencia de dudas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

            Una vez el Registrador expida la certificación interesada se procederá a notificar no sólo a los titulares contenidos en la solicitud sino también a los titulares de las fincas colindantes, así como al Ayuntamiento para que puedan comparecer y hacer valer sus derechos.

            Si cualquiera de los notificados se opusiera el notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, pudiendo entablar demanda de juicio declarativo contra quien se hubiera opuesto. En caso de no existir oposición alguna se procederá a la inscripción de la finca.

            Por último, destacar que existen otras vías para la inmatriculación de una finca, pero requieren por ejemplo, disponer de un título público de adquisición, que no suele ser lo habitual y, por ello en este artículo nos hemos centrado en el proceso a seguir para la inmatriculación de fincas en aquellos supuestos en que sólo se dispone de un título de compraventa privado o de la inscripción en el catastro o, incluso no se dispone de ningún documento por tratarse de una compraventa verbal.

Sonia Rodríguez Martín

Abogado