El pasado 15 de marzo se aprobó la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ley que entró en vigor el día 16 de junio y que ha supuesto la modificación de algunas de los elementos más significativos de nuestro derecho hipotecario.

            La Ley 5/2019 tiene como finalidad primera la trasposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, con la que se pretende reforzar el principio de transparencia a la hora de la contratación, otorgando una mayor protección a los consumidores a la vez que se pretende devolver la confianza y la seguridad jurídica en nuestro sistema jurídico.

            La nueva ley de crédito inmobiliario, como es conocida, centra su atención en el principio de transparencia, desde un punto de vista formal referida a la comprensibilidad material del propio contrato, esto es, que el consumidor pueda comprender la carga económica y jurídica de lo que firma, para lo que la Ley 5/2019 establece un nuevo sistema.

            Las modificaciones establecidas por la nueva normativa afectan tanto al inicio del procedimiento de contratación como a la finalización del mismo, esto es, cuando la entidad bancaria, a la vista del incumplimiento del consumidor se ve en la obligación de dar por vencido un préstamo; para ello se establecen una serie de requisitos claros y de obligado cumplimiento para todas las partes intervinientes en un contrato de préstamo hipotecario.

            ACTUACIONES PREVIAS A LA FIRMA DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. EL ACTA.

            La Ley 5/2019 establece, de forma minuciosa y detallada la información que se le debe entregar al consumidor a fin de que por éste se pueda valorar la conveniencia o no de la suscripción del crédito hipotecario que se le oferta. Para ello la Ley 5/2019 ha creado un documento, Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que se contendrá toda la información de la contratación que se pretende; dicha Ficha sustituye a la oferta vinculante que se entregaba anteriormente.

Con 10 días de antelación a la firma del contrato de crédito hipotecario la entidad bancaria deberá entregar al cliente la FEIN; una ficha de advertencias Estandarizadas en las que deberán incluirse las cláusulas de mayor relevancia del contrato; un documento donde se expongan los diferentes escenarios posibles, en el caso de tratarse de un préstamo a interés variable; un documento en el que se desglosen de forma clara y veraz los gastos que se derivan del contrato y, finalmente, la minuta de contrato.

Durante dicho plazo de 10 días el cliente deberá comparecer ante el notario, sin la presencia de ninguno de los agentes bancarios; en dicha comparecencia el Sr. Notario comprobará que la documentación que se le ha entregado al prestatario es la correcta y procederá a explicar las condiciones acordadas con la entidad bancaria, siendo obligatorio que el prestatario responda a las preguntas que se le formulen mediante test. Como consecuencia de dicha comparecencia el Sr. Notario elaborará un acta donde se haga constar la entrega de la documentación así como la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.

VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CRÉDITO.

Al igual que la fase preparatoria del contrato de préstamo hipotecario ha sufrido una profunda reforma, la Ley 5/2019 ha modificado los requisitos y plazos necesarios para que la entidad bancaria pueda dar por vencido un contrato de préstamo hipotecario de forma anticipada como consecuencia del incumplimiento del prestatario.

Así. El artículo 24 de dicha ley prevé dos escenarios:

-Si el incumplimiento se produce durante la primera mitad de la vida del préstamo, momento en el cual la entidad bancaria puede dar por vencido el préstamo si la cuantía de las cuotas impagadas equivale al menos al 3% del capital prestado o si las cuotas impagadas superan las 12 mensualidades.

-Si el incumplimiento se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo, la entidad bancaria podrá dar por vencido el préstamo si la cuantía de las cuotas impagadas equivalen al 7% del capital prestado o si dichas cuotas superan las 15 mensualidades.

Con esta reforma se ha pretendido proteger a los consumidores de créditos inmobiliarios reforzando el principio de transparencia durante la contratación del préstamo y establecer unas bases mínimas de obligado cumplimiento para que la entidad bancaria pueda dar por vencido el crédito e iniciar el procedimiento ejecutivo, pretendiendo con ello solventar los periodos de posibles crisis que se sufran a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.

Itziar Pascual Mariscal

Abogada